Верховный суд систематизировал правила оспаривания сделок с недвижимостью - 20 позиций, которые изменят логику споров о праве собственности
Верховный суд опубликовал обзор практики по делам об оспаривании сделок с жильём. Документ готовили сразу три коллегии - по гражданским, административным делам и экономическим спорам. Поводом послужило прямое поручение председателя суда Игоря Краснова, данное в декабре 2025 года на фоне резонансного дела певицы Ларисы Долиной.
Что в обзоре и почему это важно
Двадцать правовых позиций, сформированных по материалам 2022-2025 годов, - не просто инструкция для судей. Это попытка остановить разнобой в толковании схожих ситуаций, когда одни суды возвращали квартиры продавцам, а другие защищали покупателей. Цель, по словам пресс-службы ВС, - унифицировать подходы при рассмотрении споров, связанных с переходом права собственности на жилые помещения.
Ключевой сигнал обзора: сам факт обмана со стороны третьих лиц не даёт автоматического права отменить сделку. Суд обязан установить, знал ли покупатель о мошеннической схеме или хотя бы мог её распознать при разумной осмотрительности. Если нет - сделка устоит. Это принципиальный разворот от логики, при которой пострадавший продавец почти гарантированно возвращал жильё.
Три ключевых правила из обзора
- Заблуждение продавца относительно мотивов сделки не считается существенным основанием для её отмены по статье 178 ГК - суды должны оценивать добросовестность обеих сторон симметрично.
- Для признания договора недействительным по состоянию продавца необходимо доказать, что человек не понимал смысла своих действий именно в момент подписания - не до и не после.
- При продаже совместного имущества бывших супругов суд обязан выяснять, был ли покупатель осведомлён об отсутствии согласия второго собственника.
Дело Долиной как катализатор
Обзор появился не в вакууме. В декабре 2025 года Верховный суд отменил все предшествующие решения по иску Долиной и оставил квартиру стоимостью 112 млн рублей за покупательницей Полиной Лурье. Высшая инстанция посчитала её добросовестным приобретателем - человеком, который не участвовал в мошеннической схеме и не мог знать о ней.
Это решение вызвало широкую полемику. В публичном пространстве закрепилось выражение «схема Долиной» - так стали называть ситуации, когда продавец после получения денег объявляет себя жертвой мошенников и через суд пытается вернуть проданное жильё. Словарь неологизмов 2025 года зафиксировал сразу пять производных формулировок: «эффект Долиной», «бабушкина схема», «казус Долиной», «бабушкин вариант». Явление получило имя.
Что это меняет на практике
Обзор, по сути, закрепляет ту логику, которую ВС применил в деле Долиной, и распространяет её на всю судебную систему. Теперь судьи первой инстанции получили чёткий ориентир: не достаточно доказать, что продавца обманули. Нужно доказать, что покупатель об этом знал или должен был знать. Бремя доказывания смещается.
Отдельно прописана судьба сделок дарения в делах о банкротстве: договор дарения жилья может быть признан недействительным как подозрительная сделка, если очевидно, что её целью был вывод актива от кредиторов. Это стандартная антикризисная норма, но её включение в обзор сигнализирует о том, что суды намерены жёстче контролировать манипуляции с недвижимостью накануне банкротства.
Для рынка жилья обзор - хорошая новость. Покупатель, который проявил разумную осторожность при сделке, получает реальную защиту. Риск «потерять всё» по чужому мошенничеству снижается. Именно этого не хватало судебной практике последних лет.
